Nestenn Gambetta montauban Prêt immobilier NOVEMBRE 2021 : mauvaise nouvelle, les taux remontent
« L'ultime baisse des taux avant un tour de vis ? » Selon le dernier observatoire Crédit Logement/CSA, qui associe les principales banques françaises, le taux moyen des nouveaux crédits était de 1,05% en septembre, au niveau le plus bas jamais constaté, soit depuis 70 ans. Mais la fête du crédit immobilier est peut-être terminée.
A la lecture des communiqué des courtiers reçus depuis le 1er novembre, il semble bel et bien que les taux de crédit immo ont touché le fond. Ils « ont assez nettement augmenté en novembre. Les barèmes des établissements affichent des progressions qui vont de 10 à 20 points de base, et ce sur tous les types de dossiers », indique Empruntdirect.com. Des augmentations jusqu'à 0,25 point pour certaines, confirme Vousfinancer qui fait état d'au moins 60% des barèmes reçus orientés à la hausse après plusieurs mois de baisse.
Des milliers d'euros de perdus
Et une revalorisation d'un quart de point est loin d'être négligeable. Pour un taux, hors assurance emprunteur, qui passe de 0,85% à 1,10% sur 20 ans, la mensualité pour un prêt immo de 200 000 euros grimpe de 1 183,6 euros à 1 205,8 euros, soit 22 euros de plus par mois. Le coût total du crédit se renchérit ainsi de 3 953,4 euros à 17 045 euros, calcule Vousfinancer.
Si d'après le courtier, les taux moyens proposés passent à 1% sur 15 ans, 1,15% sur 20 ans et 1,40% sur 25 ans, les taux les plus bas, pour les meilleurs profils, restent à des niveaux records, toujours inférieurs à 1%, et ce quelle que soit la durée (0,50% sur 15 ans, 0,70% sur 20 ans et 0,90% sur 25 ans). En effet, les barèmes livrés par les banques sont des taux affichés qui peuvent être revus à la baisse grâce à un système de décotes, selon les emprunteurs. Pour mettre toutes les chances de son côté, il faut respecter plusieurs critères : un CDI, un apport personnel d'au 10%, un taux d'endettement au plus bas et une bonne gestion des comptes.
« Même si la plupart des banques ont remonté leurs taux, il est trop tôt pour affirmer que l'ère des taux bas est définitivement terminée ! Il faut attendre de voir si ces hausses se généralisent et si elles s'installent dans la durée, ou si elles interviennent uniquement en fin d'année, à un moment où les banques ont encore beaucoup de dossiers à traiter dont certains seront même comptabilisés pour l'année 2022 », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Dans tous les cas, la situation devient plus délicate pour les banques. Dès janvier 2022, elles vont devoir respecter, sous peine de sanctions financières, les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), dévoilées en janvier 2020, pour éviter un emballement du crédit immobilier. Elles prévoient le respect de deux règles principales pour le dossier des emprunteurs : pas de mensualités supérieures à 35% des revenus mensuels, et un endettement sur 25 ans maximum. Seuls 20% des dossiers peuvent déroger à ces principes
De nouvelles hausses des taux ?
« Les recommandations désormais contraignantes s'ajoutent à un contexte plus tendu sur le front du profil financier des ménages, du fait de prix élevés et d'une désolvabilisation possible de ces derniers en cas de remontée, même minime, des taux. S'ajoute à cela la prudence des banques découlant d'un débranchement progressif du soutien de l'Etat, des effets inflationnistes de la reprise et des conséquences futures des remboursements des prêts garantis par l'Etat par les entreprises. La fin de l'année 2021 serait donc susceptible de marquer une accentuation du changement de politique des banques, qui pourrait même se prolonger au cours du premier semestre 2022 », anticipe Alban Lacondemine, président fondateur d'Emprunt Direct.
Dans son dernier observatoire du crédit immobilier, Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux pointait déjà une série de menaces sur les taux bas. Elle expliquait, au-delà dela nouvelle réglementation, que « les taux devraient légèrement augmenter, de 1% en moyenne aujourd'hui à 1,25% ou 1,30% en janvier ». Une prédiction basée notamment, sur la progression des OAT 10, c'est-à-dire les titres de dettes de l'Etat français sur lesquels sont corrélés, en partie, l'évolution des taux, mais aussi sur les prix à la consommation qui ont bondi de 2,6% le mois dernier sur un an. Maël Bernier rappelait tout de même que « la prudence est de mise : il y a eu des précédents, durant les dernières années, où la logique voulait que les taux remontent et où ils ont continué à baisser. »
