Immobilier montauban : la plus-value de cession de la résidence principale reste exonérée d?impôt en dépit d?une courte occupation du bien par le vendeur
Les propriétaires immobiliers le savent, la plus-value de cession sur la résidence principale est complètement exonérée d’impôt (article 150 U II 1° du CGI). Mais en pratique, la mesure fait souvent l’objet de contentieux avec l’administration fiscale. En particulier, quand la durée de détention du bien cédé par un ménage a été très courte. Dans ce cas, le contribuable doit souvent prouver que le logement constituait bien sa résidence principale effective. C’est une telle situation que vient de trancher, le 19 août dernier, la Cour administrative d’appel de Lyon dans un arrêt révélé par le site spécialisé Fiscalonline.
L’affaire concerne un couple de l’Ain. Entre 2013 et février 2014, le ménage a occupé un logement, présenté comme sa résidence principale, puis l’a vendu le 14 février 2014. Une opération qui a généré une plus-value de 135.883 euros. Une jolie somme, complètement défiscalisée. Mais en 2016, à la suite d’un contrôle sur pièces, le couple a une mauvaise surprise. L’administration fiscale considère que la plus-value réalisée deux ans plus tôt aurait dû être soumise à l’impôt. Pour motiver sa position, le fisc a rappelé que “l'utilisation temporaire d'un logement ne pouvant suffire pour qu'il ait le caractère d'une résidence principale, l'exonération étant refusée lorsque le propriétaire ne revient occuper le logement que pour les besoins de la vente”. En clair, Bercy refusait la qualité de résidence principale au bien vendu. Et les vérificateurs de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) n’ont pas hésité à infliger un lourd redressement : 50.956 euros d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, ainsi que 7.064 euros de pénalités.
Le ménage mis en cause a choisi de porter l’affaire devant la justice. Et, en décembre 2018, le tribunal administratif de Lyon lui a donné une première fois raison. À l’issue de cette manche perdue, Bercy a fait appel de la décision. Mais, la Cour d’appel a de nouveau confirmé, le 19 août dernier, la décision de première instance. Pourquoi ? Car le couple a réussi à prouver qu’il occupait effectivement le logement en tant que résidence principale durant les trois mois avant sa vente. Dans son arrêt, la Cour a notamment relevé qu’en dépit d’une faible consommation d'électricité entre novembre 2013 et décembre 2014 “la consommation d'eau relevée au titre de la même période, soit 46 mètres cubes, est comparable à celle relevée dans le logement précédemment occupé par les contribuables et cohérente avec la composition de la famille”. Et le tribunal d’ajouter : “Il ne résulte, par ailleurs, pas de l'instruction que M. et Mme B... aient eu un autre logement à leur disposition au cours de la période en litige.” De quoi convaincre les juges que le bien constituait réellement la résidence principale de la famille.
De fait, le tribunal a conforté un principe essentiel pour les propriétaires ; la durée de détention du bien n’a pas d’impact sur la fiscalité de la plus-value de cession. “Les dispositions précitées du 1° de l'article 150 U du Code général des impôts n'imposent pas de durée minimale d'occupation avant la cession du bien immobilier, précise l’arrêt. (...) Il est suffisamment établi que M. et Mme B... avaient effectivement, quoique brièvement, fixé leur résidence principale (...) à la date de la cession. Par conséquent, ils étaient fondés à se prévaloir de l'exonération de la plus-value de cession de cette résidence principale.”
